CM-8. La compraventa y el contrato de arrendamiento

Concepto (art. 1445 CC): contrato por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Es un contrato consensual (se perfecciona por el acuerdo), bilateral (obligaciones recíprocas), oneroso y, en general, conmutativo. Por sí solo no transmite la propiedad: genera la obligación de entregar; la transmisión llega con la tradición (título y modo).

Perfección (art. 1450): la venta es perfecta y obligatoria para ambos en cuanto hay acuerdo en la cosa y el precio, «aunque ni la una ni el otro se hayan entregado». La promesa de vender o comprar con conformidad en cosa y precio permite reclamar recíprocamente el cumplimiento (art. 1451).

Elementos personales: pueden comprar y vender todos los que pueden obligarse (art. 1457). Los cónyuges pueden venderse bienes recíprocamente (art. 1458). El art. 1459 establece prohibiciones (aunque sea en subasta y por persona intermedia): tutores o quienes ejercen funciones de apoyo, mandatarios, albaceas, empleados públicos (bienes de cuya administración se encarguen), y jueces, fiscales, letrados y funcionarios de justicia sobre bienes en litigio de su jurisdicción, con extensión a abogados y procuradores.

Elementos reales: la cosa (determinada; si se perdió totalmente al celebrar el contrato, este queda sin efecto; si se perdió en parte, el comprador opta entre desistir o quedarse la parte existente pagando su precio proporcional, art. 1460) y el precio, que debe ser cierto y en dinero o signo que lo represente.

Precio cierto: lo es si se fija por referencia a otra cosa cierta o se deja al arbitrio de persona determinada (si esta no puede o no quiere, el contrato queda ineficaz, art. 1447), o, en fungibles, por referencia al precio de un día, bolsa o mercado (art. 1448). Nunca puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1449).

Precio mixto (art. 1446): si es parte dinero y parte otra cosa, manda la intención manifiesta de las partes; si no consta, es permuta cuando el valor de la cosa excede del dinero, y venta en caso contrario. Elemento formal: rige la libertad de forma; los gastos de otorgamiento de escritura son del vendedor y los de la primera copia y posteriores del comprador, salvo pacto (art. 1455).

Riesgos: perfeccionado el contrato, el daño o provecho de la cosa se rige por los arts. 1096 y 1182 (art. 1452). En fungibles vendidos por peso, número o medida, el riesgo no pasa al comprador hasta que se pesen, cuenten o midan, salvo que esté en mora.

Venta a calidad de ensayo o prueba y venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas: se presumen hechas siempre bajo condición suspensiva (art. 1453).

Arras o señal (art. 1454): permiten rescindir el contrato «allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Son las arras penitenciales que el Código regula expresamente en la compraventa.

El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa (art. 1461). La cosa se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador; el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega si de ella no resulta lo contrario (art. 1462). En muebles cabe la entrega de llaves o por el solo acuerdo (art. 1463).

Gastos: los de la entrega, del vendedor; los de transporte o traslación, del comprador, salvo pacto (art. 1465). Estado y frutos: se entrega en el estado que tenía al perfeccionarse el contrato y los frutos pertenecen al comprador desde la perfección (art. 1468).

Excepciones a la obligación de entregar: el vendedor no entrega si el comprador no ha pagado y no hay plazo para el pago (art. 1466), ni, habiendo aplazamiento, si se descubre que el comprador es insolvente con riesgo inminente de perder el precio, salvo que el comprador afiance (art. 1467).

Cabida de inmuebles: venta a razón de un precio por unidad de medida: si falta cabida, el comprador elige rebaja proporcional o rescisión (esta solo si la disminución no baja de la décima parte); si sobra, paga el exceso hasta la vigésima parte y, si excede, puede elegir pagar o desistir (arts. 1469-1470). En la venta a precio alzado no hay aumento ni disminución (art. 1471). Estas acciones prescriben a los seis meses desde la entrega (art. 1472).

Doble venta (art. 1473): mueble: para quien primero tomó posesión de buena fe; inmueble: para quien antes inscribió en el Registro; sin inscripción, para quien de buena fe sea primero en la posesión y, faltando esta, para quien presente título de fecha más antigua con buena fe.

El vendedor responde de la posesión legal y pacífica (evicción) y de los vicios o defectos ocultos (art. 1474).

Evicción (art. 1475): privación al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa. Se responde aunque nada se pacte; las partes pueden aumentar, disminuir o suprimir la obligación, pero es nulo el pacto que exima al vendedor de mala fe (art. 1476). Si el comprador renunció al saneamiento, el vendedor solo devuelve el precio al tiempo de la evicción, salvo renuncia con conocimiento de los riesgos (art. 1477). Contenido del saneamiento (art. 1478): precio al tiempo de la evicción, frutos, costas, gastos del contrato y, si hubo mala fe, daños e intereses y gastos voluntarios o de recreo. Requisito: notificar la demanda de evicción al vendedor (art. 1481).

Cargas o servidumbres no aparentes no mencionadas en la escritura (art. 1483): rescisión o indemnización durante un año desde la escritura; pasado el año, solo indemnización en otro año desde que se descubra.

Vicios ocultos (art. 1484): los que hacen la cosa impropia para su uso o lo disminuyen de tal modo que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos. No responde de los manifiestos ni de los que un perito debía conocer. El vendedor responde aunque los ignorase (art. 1485). El comprador elige entre acción redhibitoria (desistir con abono de gastos) y quanti minoris (rebaja proporcional a juicio de peritos), con daños si el vendedor conocía los vicios y optó por rescindir (art. 1486). En las ventas judiciales nunca hay daños y perjuicios (art. 1489). Plazo: seis meses desde la entrega (art. 1490).

Animales: acción redhibitoria en cuarenta días desde la entrega, salvo usos locales (art. 1496); si el animal muere a los tres días por enfermedad anterior, responde el vendedor (art. 1497); es nula la venta de animales con enfermedades contagiosas (art. 1494).

Pagar el precio en el tiempo y lugar fijados; a falta de pacto, en el tiempo y lugar de la entrega (art. 1500).

Intereses por el tiempo entre la entrega y el pago en tres casos (art. 1501): si se pactó, si la cosa produce fruto o renta, o si el comprador está en mora (art. 1100).

Suspensión del pago si el comprador es perturbado o teme fundadamente serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, salvo fianza o pacto en contrario (art. 1502).

Inmuebles con pacto de resolución automática (art. 1504): el comprador puede pagar aun expirado el término mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial; hecho el requerimiento, el juez no puede concederle nuevo término. Muebles (art. 1505): la venta se resuelve de pleno derecho si el comprador no se presenta a recibir la cosa o no ofrece el precio antes del término fijado para la entrega.

La venta se resuelve por las causas generales de las obligaciones, por las de los capítulos anteriores y por el retracto convencional o legal (art. 1506).

Retracto convencional (pacto de retro): el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa reembolsando el precio, los gastos del contrato y pagos legítimos, y los gastos necesarios y útiles (arts. 1507 y 1518). Dura cuatro años a falta de pacto y no puede exceder de diez si se pacta (art. 1508). Si no se ejerce, el comprador adquiere irrevocablemente (art. 1509). Los acreedores del vendedor solo lo usan tras excusión de sus bienes (art. 1512). El vendedor recobra la cosa libre de cargas, pero respeta los arriendos de buena fe (art. 1520).

Retracto legal (art. 1521): derecho de subrogarse, con las mismas condiciones, en lugar del que adquiere por compra o dación en pago. Clases en el Código: comuneros (art. 1522; a prorrata si son varios) y colindantes (art. 1523; finca rústica de cabida no superior a una hectárea; no si hay arroyos, caminos u otras servidumbres aparentes; preferido el dueño de la finca colindante de menor cabida). Plazo: nueve días desde la inscripción o, en su defecto, desde el conocimiento; el de comuneros excluye al de colindantes (art. 1524).

Cesión de créditos: frente a terceros, desde que la fecha sea cierta (arts. 1218 y 1227) o, en inmuebles, desde la inscripción (art. 1526); el deudor que paga al cedente antes de conocer la cesión queda liberado (art. 1527); comprende los accesorios (fianza, hipoteca, prenda, privilegio) (art. 1528). El cedente de buena fe responde de la existencia y legitimidad del crédito, no de la solvencia salvo pacto o insolvencia anterior y pública (art. 1529). Crédito litigioso: el deudor puede extinguirlo reembolsando precio, costas e intereses, en nueve días desde que el cesionario le reclame (art. 1535).

Clases (art. 1542): arrendamiento de cosas o de obras o servicios. En el de cosas, una parte se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto (art. 1543); en el de obras o servicios, a ejecutar una obra o prestar un servicio por precio cierto (art. 1544). Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden arrendarse (art. 1545).

Partes: arrendador cede el uso, ejecuta la obra o presta el servicio; arrendatario adquiere el uso o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar (art. 1546). Progenitores, tutores y administradores sin poder especial no pueden arrendar por más de seis años (art. 1548). Frente a terceros, los arrendamientos de inmuebles no inscritos no surten efecto (art. 1549). Si no se prohíbe expresamente, el arrendatario puede subarrendar (art. 1550).

Obligaciones del arrendador (art. 1554): entregar, hacer las reparaciones necesarias y mantener al arrendatario en el goce pacífico; no puede variar la forma de la cosa (art. 1557). Del arrendatario (art. 1555): pagar el precio, usar la cosa como un diligente padre de familia y pagar los gastos de la escritura. Reparaciones urgentes: el arrendatario las tolera; si duran más de cuarenta días, se rebaja el precio (art. 1558).

Responsabilidad y devolución: se presume recibida en buen estado (art. 1562); el arrendatario responde del deterioro salvo prueba de no culpa (art. 1563) y del causado por las personas de su casa (art. 1564).

Duración y fin: el arrendamiento por tiempo determinado concluye el día prefijado sin requerimiento (art. 1565). Tácita reconducción: si al terminar el arrendatario sigue quince días con aquiescencia del arrendador (art. 1566), cesando las garantías prestadas por terceros (art. 1567). Sin plazo fijado en urbanos: por años, meses o días según la renta sea anual, mensual o diaria (art. 1581). Desahucio (art. 1569): expiración del término, falta de pago, infracción de condiciones y uso indebido. La regla «venta quita renta» (art. 1571): el comprador puede terminar el arriendo vigente, salvo pacto y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Rústicos en el CC: rebaja de renta solo si se pierde más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios (incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto) (art. 1575). Arrendamiento de obra: el contratista de un edificio arruinado por vicios de la construcción responde diez años (quince por incumplimiento del contrato) (art. 1591); el dueño puede desistir indemnizando gastos, trabajo y utilidad (art. 1594).

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos regula los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos (art. 1); entró en vigor el 1 de enero de 1995 y se dicta al amparo del art. 149.1.8.ª CE.

Vivienda habitual (art. 2.1): edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación; se extiende a mobiliario, trasteros, garajes y demás accesorios cedidos por el mismo arrendador. Vivienda temporal (art. 2.3): cubre la necesidad de vivienda cuando el arrendatario está temporalmente desplazado de su domicilio por causa justificada y acreditable; la causa debe constar en el contrato y su prueba corresponde al arrendador (art. 7.2).

Uso distinto (art. 3): actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente; quedan excluidos los de alojamiento u hospedaje.

Régimen (art. 4): títulos I y IV imperativos para todos. Vivienda: voluntad de las partes en el marco del título II y, supletoriamente, el CC; y son nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título II (art. 6). Uso distinto: voluntad de las partes, en su defecto el título III y, supletoriamente, el CC. Cabe pactar mediación o arbitraje y una dirección electrónica para notificaciones.

Excluidos (art. 5): viviendas de porteros, guardas, empleados y funcionarios por razón del cargo; viviendas militares; fincas con casa-habitación cuya finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal (van a la legislación rústica); viviendas universitarias; cesión turística sometida a régimen sectorial (máximo treinta y un días); y cesiones de habitaciones por entidades del tercer sector en programas de acogida.

Plazo (art. 9): libre; si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario avise con treinta días de antelación. Sin plazo o con plazo indeterminado: un año. El arrendador persona física puede recuperar la vivienda tras el primer año si lo hizo constar expresamente en el contrato (necesidad para sí, familiares en primer grado o cónyuge separado o divorciado), avisando con dos meses; si no la ocupa en tres meses, el arrendatario elige en treinta días volver por hasta cinco años o una mensualidad por año que faltara.

Vivienda temporal (art. 9 bis): más de treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses; si se superan sin justificación o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes y vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.

Prórroga tácita (art. 10, redacción vigente a la fecha de este tema): cumplidos 5 años (7 si persona jurídica) sin preaviso (4 meses el arrendador, 2 el arrendatario), prórrogas anuales hasta tres años más; además, prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad (1 año, obligatoria para el gran tenedor) y en zona tensionada (hasta 3 años). Atención: el Real Decreto-ley 28/2026 da nueva redacción al art. 10 con efectos de 15 de noviembre de 2026 (prórrogas de 5 o 7 años, preaviso de 6 meses del arrendador e indemnización). Comprueba la redacción vigente el día del examen.

Desistimiento (art. 11): tras seis meses, con treinta días de preaviso; en vivienda temporal, tras un mes, con diez días; en ningún caso genera indemnización para el arrendador. Cónyuge o pareja (art. 12): puede continuar si el arrendatario desiste o no renueva sin su consentimiento (requerido, tiene quince días para contestar) o abandona la vivienda (notificación en un mes); a la pareja de hecho se le exigen dos años de convivencia salvo descendencia común.

Cesión y subarriendo (art. 8): cesión solo con consentimiento escrito; subarriendo solo parcial y con consentimiento escrito, a precio que no exceda del arrendamiento. Muerte del arrendatario (art. 16): se subrogan, por este orden, cónyuge conviviente, pareja (dos años o descendencia común), descendientes bajo patria potestad o tutela o convivientes dos años, ascendientes y hermanos convivientes dos años, y parientes hasta el tercer grado colateral con discapacidad igual o superior al 65 %; los padres septuagenarios se prefieren a los descendientes; notificación al arrendador en tres meses.

Enajenación (art. 14): el adquirente se subroga durante los cinco primeros años (siete si el arrendador anterior era persona jurídica) aunque sea tercero del art. 34 LH. Resolución del derecho del arrendador (art. 13): retracto convencional, sustitución fideicomisaria, ejecución forzosa u opción de compra durante esos años no impiden al arrendatario seguir hasta completarlos.

Renta (art. 17): libre; salvo pacto, mensual y en los siete primeros días del mes; el arrendador no puede exigir más de una mensualidad anticipada; pago por medios electrónicos (en metálico solo excepcionalmente). Límites en zonas tensionadas (renta del contrato anterior, con un 10 % adicional en casos tasados; índice de referencia si el arrendador es gran tenedor) y en contratos temporales sucesivos (IRAV).

Actualización (art. 18): solo en cada aniversario y si se pactó expresamente; si el pacto no fija índice, se aplica el IRAV, que es además el tope. Es exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita. Mejoras (art. 19): pasados cinco años (siete si persona jurídica), elevación anual igual al interés legal + tres puntos sobre el capital invertido, con un máximo del 20 % de la renta.

Gastos (art. 20): pueden pactarse por escrito los generales del inmueble, pero los tributos no, salvo que el arrendatario sea el obligado tributario; los gastos de gestión inmobiliaria y formalización nunca se repercuten al arrendatario; los servicios con contador son del arrendatario.

Conservación (art. 21): reparaciones necesarias a cargo del arrendador sin elevar la renta; si la obra dura más de veinte días, se reduce la renta; las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario son del arrendatario (en la vivienda temporal, del arrendador, art. 21 bis). Obras de mejora (art. 22): aviso con tres meses; el arrendatario puede desistir en un mes. Obras del arrendatario (art. 23): requieren consentimiento escrito si modifican la configuración. Por discapacidad o edad superior a setenta años, basta notificar (art. 24).

Adquisición preferente (art. 25): tanteo en treinta días naturales desde la notificación fehaciente; la notificación caduca a los ciento ochenta días naturales; retracto en treinta días naturales desde la notificación de la escritura. Preferencia sobre cualquier otro derecho similar salvo el retracto del condueño o el convencional inscrito. No cabe pactar su renuncia en vivienda.

Resolución (art. 27): el arrendador resuelve de pleno derecho por impago de renta o fianza, subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y cuando la vivienda deja de destinarse a vivienda primordial. El arrendatario, por falta de reparaciones o perturbación del arrendador. Extinción (art. 28): pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador y declaración firme de ruina.

Enajenación (art. 29): el adquirente se subroga salvo que sea tercero del art. 34 LH (a diferencia de la vivienda, no hay periodo mínimo protegido). Se aplican los arts. 21, 22, 23 y 26 y el art. 19 desde el comienzo del arrendamiento (art. 30), y el derecho de adquisición preferente del art. 25 (art. 31).

Cesión y subarriendo (art. 32): si se ejerce actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar o ceder sin consentimiento del arrendador, que tiene derecho a elevar la renta un 10 % (subarriendo parcial) o un 20 % (cesión o subarriendo total); la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se reputa cesión, pero permite la elevación; notificación fehaciente en un mes.

Muerte del arrendatario (art. 33): el heredero o legatario que continúe la actividad puede subrogarse, notificándolo por escrito en dos meses. Indemnización (art. 34): si durante los últimos cinco años hubo actividad comercial de venta al público y el arrendatario manifestó con cuatro meses su voluntad de renovar por cinco años más a renta de mercado: gastos de traslado y pérdida de clientela, o una mensualidad por año con máximo de dieciocho.

Fianza (art. 36): obligatoria y en metálico: una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto; sin actualización en los 5 (o 7) primeros años; el saldo devenga interés legal pasado un mes desde la entrega de llaves. Garantía adicional en vivienda: máximo dos mensualidades (una en temporales) y no puede exigirse seguro de impago. Exentas las Administraciones públicas y sus entes cuando paguen con cargo a sus presupuestos.

Forma (art. 37): las partes pueden compelerse a formalizar por escrito y, a instancia del arrendatario, es obligatorio, pero el contrato verbal sigue siendo válido. Prescripción (DA 10.ª): régimen general del CC. El título V, de reciente incorporación, tipifica las infracciones de las plataformas de alquiler de corta duración respecto de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Reglamento UE 2024/1028).

Concepto (art. 1): cesión temporal de una o varias fincas, o parte, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de precio o renta. Se rige por lo pactado si no se opone a la ley, supletoriamente por el CC y, en su defecto, por los usos y costumbres. También son rústicos los arrendamientos de explotación (unidad orgánica, con constancia expresa e inventario, art. 2).

No son arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a cambio de parte de los productos ni los de una faena agrícola individualizada (art. 5). Exceptuados (art. 6): los de temporada inferior al año agrícola, tierras labradas y preparadas por el propietario, fincas expropiadas, aprovechamientos secundarios, caza, ganadería industrial, actividades no agrarias y bienes comunales. No se aplica la ley a fincas de suelo urbano o urbanizable o accesorias de edificios cuando el rendimiento no rústico sea más del doble (art. 7).

Partes (art. 9): personas físicas o jurídicas. Agricultor profesional: ingresos agrarios brutos superiores al doble del IPREM y dedicación de al menos el 25 % de su tiempo. Límite: no pueden ser arrendatarios quienes ya sean titulares de explotaciones que superen 500 ha de secano o 50 de regadío (1.000 en ganadería extensiva). Extranjeros: no, salvo UE/EEE, residentes permanentes y reciprocidad.

Forma (art. 11): por escrito; las partes pueden compelerse a documento público (gastos del solicitante). Duración (art. 12): mínimo cinco años (es nula la cláusula de duración menor); el arrendador que quiera recuperar la finca debe notificarlo con un año de antelación; si no, prórrogas de cinco años indefinidas. Renta (arts. 13-14): en dinero; si se fija en especie, se convierte; sin pacto no hay revisión (si se pacta sin índice, el Índice de Garantía de Competitividad); pago, a falta de pacto o costumbre, por años vencidos en el domicilio del arrendatario.

Gastos y mejoras (arts. 17-21): conservación a cargo del arrendador sin elevar la renta; si por fuerza mayor la reparación cuesta más de una anualidad de renta, no está obligado. Enajenación (art. 22): el adquirente se subroga aunque sea tercero hipotecario; tanteo y retracto del arrendatario agricultor profesional (o cooperativas, SAT, comunidades de bienes) en 60 días hábiles en toda transmisión inter vivos, incluida la donación; no proceden en transmisiones gratuitas a parientes cercanos o permutas para agregar fincas pequeñas; prevalece el retracto de colindantes si ambas fincas no exceden de una hectárea.

Cesión y subarriendo (art. 23): de la totalidad, por todo el tiempo que reste y a renta no superior; requieren consentimiento expreso del arrendador salvo a favor del cónyuge o un descendiente (notificación en 60 días hábiles). Terminación (art. 24): desistimiento del arrendatario al término del año agrícola con un año de preaviso; muerte del arrendatario con preferencia del joven agricultor; extinción de la persona jurídica. Aparcería (arts. 28-32): reparto de productos por partes alícuotas; sin pacto, dura un año agrícola prorrogable por un año; si el aparcero solo aporta trabajo y hasta el 10 % del capital, se aplica la legislación laboral y se le garantiza el salario mínimo. Los litigios son del orden civil (art. 33).