CM-5. Hipoteca, prenda, hipoteca mobiliaria, prenda sin desplazamiento y anticresis

Son derechos reales que sujetan un bien al cumplimiento de una obligación, de modo que, si no se paga, el acreedor puede promover su venta y cobrar con preferencia sobre el precio. La hipoteca, por ejemplo, «sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor» (art. 1876 CC; art. 104 LH).

Notas comunes: accesoriedad (aseguran una obligación principal, art. 1857.1.º), ius distrahendi (vencida la obligación, la cosa puede enajenarse para pagar, art. 1858), prohibición del pacto comisorio (el acreedor no puede apropiarse la cosa ni disponer de ella, art. 1859), indivisibilidad (art. 1860) y reipersecutoriedad (frente al tercer poseedor, art. 1879).

Clasificación por el objeto y la posesión: con desplazamiento de la posesión (prenda ordinaria sobre muebles; anticresis sobre los frutos de un inmueble) y sin desplazamiento (hipoteca inmobiliaria, hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento). Por su origen, las hipotecas son voluntarias o legales (art. 137 LH).

Diferencia con la garantía genérica: el acreedor ordinario solo tiene la responsabilidad patrimonial universal del deudor (art. 1911); la hipoteca no la altera (art. 105 LH), salvo pacto de responsabilidad limitada a los bienes hipotecados (art. 140 LH).

Requisitos esenciales (art. 1857): 1.º constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; 2.º que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad a quien la empeña o hipoteca; 3.º que quienes la constituyen tengan la libre disposición de sus bienes o estén legalmente autorizados. Terceros ajenos a la obligación pueden asegurarla pignorando o hipotecando sus propios bienes (hipotecante o pignorante no deudor).

Ius distrahendi (art. 1858): es de esencia que, vencida la obligación, puedan enajenarse las cosas para pagar al acreedor. Pacto comisorio prohibido (art. 1859).

Indivisibilidad (art. 1860): aunque la deuda se divida entre herederos, el heredero del deudor que paga su parte no puede pedir la extinción proporcional, ni el heredero del acreedor cobrado puede devolver la prenda o cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás. Excepción: si varias cosas garantizan cada una una porción determinada del crédito.

Pueden asegurar toda clase de obligaciones, puras o sujetas a condición suspensiva o resolutoria (art. 1861). La promesa de constituir prenda o hipoteca solo produce acción personal entre los contratantes (art. 1862).

Constitución: además de los requisitos del art. 1857, hay que poner en posesión de la cosa al acreedor o a un tercero de común acuerdo (art. 1863). Objeto: cosas muebles que estén en el comercio y sean susceptibles de posesión; nunca los animales de compañía (art. 1864). Frente a terceros solo surte efecto si consta por instrumento público la certeza de la fecha (art. 1865).

Derechos del acreedor: retener la cosa hasta que se le pague; si el deudor contrae con él otra deuda exigible antes de pagar la primera, puede prorrogar la retención hasta cobrar ambas aunque no se pactara (prenda tácita, art. 1866). Cobra los gastos de conservación y puede ejercitar las acciones del dueño para reclamar o defender la cosa frente a terceros (arts. 1867 y 1869). Si la prenda produce intereses, los compensa con los que se le deben y el exceso lo imputa al capital (art. 1868).

Deberes del acreedor: cuidar la cosa como un buen padre de familia (art. 1867); no usarla sin autorización del dueño: si la usa o abusa, el dueño puede pedir que se constituya en depósito (art. 1870). El deudor sigue siendo dueño hasta que se le expropie (art. 1869) y no puede pedir la restitución mientras no pague deuda, intereses y expensas (art. 1871).

Ejecución (art. 1872): ante Notario, en subasta pública con citación del deudor y del dueño; si la primera queda desierta, cabe una segunda; si tampoco hay resultado, el acreedor puede hacerse dueño de la prenda, dando carta de pago de la totalidad de su crédito. Los valores cotizables se venden según el Código de Comercio. Los Montes de Piedad se rigen por sus normas especiales (art. 1873). La antigua prenda sin desplazamiento del CC (arts. 1863 bis a 1873 bis) está derogada.

Concepto (art. 1876 CC = art. 104 LH): sujeta directa e inmediatamente los bienes, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación garantizada. Puede garantizar toda clase de obligaciones sin alterar la responsabilidad personal ilimitada del deudor (art. 105 LH).

Objeto (art. 1874 CC; arts. 106-107 LH): bienes inmuebles susceptibles de inscripción y derechos reales enajenables sobre ellos. También: el usufructo (se extingue la hipoteca si el usufructo acaba por hecho ajeno a la voluntad del usufructuario), la nuda propiedad (se extiende al usufructo si se consolida), bienes ya hipotecados aunque haya pacto de no volver a hipotecar, el derecho de hipoteca voluntaria, superficie, pastos, aguas y leñas, concesiones administrativas, bienes vendidos con pacto de retro, el retracto convencional, bienes litigiosos, bienes sujetos a condición resolutoria, pisos en propiedad horizontal y el derecho del rematante.

No se pueden hipotecar (art. 108 LH): las servidumbres (salvo con el predio dominante, y siempre la de aguas), los usufructos legales (salvo el del cónyuge viudo) y el uso y la habitación.

Constitución de la voluntaria (arts. 1875 CC y 145 LH): escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad: la inscripción es constitutiva. Solo pueden constituirla quienes tengan la libre disposición o estén autorizados (art. 138), por sí o por apoderado con poder especial (art. 139). Si es unilateral, la aceptación del acreedor se hace constar por nota marginal con efecto retroactivo; si no consta a los dos meses del requerimiento, el dueño puede cancelarla (art. 141).

Clases: voluntarias (convenidas o impuestas por el dueño) y legales (solo las admitidas expresamente por la ley; su titular solo puede exigir una hipoteca especial suficiente y se constituyen por la inscripción, arts. 158-159). Entre las legales: la del Estado, provincias y pueblos por la anualidad corriente y la última vencida de los tributos que graven los inmuebles (preferencia sin inscripción, art. 194) y la del asegurador por las primas de dos o más años (arts. 195-197).

Se extiende (art. 1877 CC; arts. 109-110 LH) a las accesiones naturales, a las mejoras (nuevas plantaciones, obras de riego, reparación, seguridad, transformación, adorno o elevación de edificios…, pero no a la agregación de terrenos salvo por accesión natural ni a la nueva construcción de edificios donde no los hubiera) y a las indemnizaciones por siniestro posterior a la hipoteca o por expropiación.

No comprende, salvo pacto o ley (art. 111 LH): los animales de una explotación ganadera, industrial o de recreo (y nunca cabe extenderla a animales de compañía); los muebles colocados permanentemente en la finca para su adorno, comodidad o explotación, salvo que no puedan separarse sin quebranto; los frutos, cualquiera que sea su situación; y las rentas vencidas y no satisfechas al exigirse la obligación.

Tercer poseedor (art. 112 LH): no se extiende a los muebles colocados permanentemente, a las mejoras que no sean de reparación, seguridad o transformación, si los costeó el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que le pertenezcan.

Intereses (art. 114 LH): salvo pacto, frente a tercero la hipoteca solo asegura los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente; en ningún caso puede pactarse por plazo superior a cinco años. En préstamos a personas físicas con hipoteca sobre vivienda, el interés de demora es el remuneratorio más tres puntos, solo sobre el principal vencido y sin capitalizar, sin pacto en contrario. Para los intereses no cubiertos, el acreedor puede pedir ampliación de la hipoteca, sin perjuicio de los derechos inscritos antes (art. 115).

Deterioro (art. 117 LH): si la finca pierde valor por dolo, culpa o voluntad del dueño, el acreedor puede acudir al Juez de Primera Instancia del partido para que ordene hacer o no hacer lo procedente; si persiste el abuso, administración judicial.

Venta de la finca hipotecada (art. 118 LH): si el comprador se subroga también en la obligación personal, el vendedor queda desligado solo si el acreedor consiente expresa o tácitamente.

Varias fincas (arts. 119-125 LH): al hipotecar varias por un solo crédito, debe determinarse la parte de gravamen de cada una; fijada, no se puede repetir contra cada finca, en perjuicio de tercero, sino por su cantidad. Indivisibilidad: la hipoteca subsiste íntegra mientras no se cancele aunque se reduzca la deuda. Si una finca hipotecada se divide, el crédito no se distribuye salvo acuerdo de acreedor y deudor; sin él, el acreedor puede repetir por el total contra cualquiera de las nuevas fincas. Con una sola finca o sin distribución, no puede exigirse la liberación de ninguna parte por pagos parciales.

Cesión del crédito hipotecario (arts. 1878 CC y 149 LH): en todo o en parte, conforme al art. 1526 CC; en escritura pública inscrita. El deudor no queda obligado a más que por su contrato; el cesionario se subroga en los derechos del cedente. Si se omite dar conocimiento al deudor cuando debe hacerse, el cedente responde de los perjuicios (art. 151). Los créditos con hipoteca legal solo se ceden cuando sea exigible su importe (art. 152).

Eficacia frente a terceros: los hechos o convenios que modifiquen la obligación hipotecaria (pago, compensación, espera, novación, transacción) no perjudican a tercero si no constan en el Registro (art. 144). La hipoteca por obligación futura o condicional surte efecto frente a tercero desde su inscripción si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse (art. 142).

Hipotecas especiales: en garantía de cuentas corrientes de crédito (cantidad máxima y plazo, art. 153), hipoteca de máximo a favor de entidades financieras y de Administraciones titulares de créditos tributarios o de Seguridad Social (art. 153 bis), de títulos transmisibles por endoso o al portador (arts. 154-156) y de rentas o prestaciones periódicas (art. 157).

Acción hipotecaria: prescribe a los veinte años desde que pueda ejercitarse (art. 128 LH; art. 1964.1 CC). Se ejercita directamente contra los bienes por el procedimiento de la LEC o mediante venta extrajudicial ante Notario si se pactó en la escritura para el caso de falta de pago (art. 129); esta se hace en una sola subasta electrónica en el portal de la Agencia Estatal BOE, y el notario la suspende si se acredita haber planteado ante el juez el carácter abusivo de las cláusulas.

Vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios de vivienda a personas físicas (art. 129 bis): mora y cuotas impagadas de al menos el 3 % del capital (o 12 plazos mensuales) si la mora se produce en la primera mitad de la duración, o el 7 % (o 15 plazos) en la segunda mitad, y requerimiento con plazo de al menos un mes. No admite pacto en contrario.

La ejecución directa solo cabe sobre una hipoteca inscrita y por lo que conste en el asiento (art. 130). El decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación provocan la inscripción a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca ejecutada y de todas las cargas posteriores (art. 134).

Tercer poseedor (arts. 1879 CC, 126-127 LH): el acreedor puede reclamarle la parte de crédito asegurada con los bienes que posee si el deudor, requerido judicialmente o por Notario, no paga. El tercer poseedor debe pagar (con los intereses del art. 114) o desamparar los bienes; si no hace ninguna de las dos cosas, responde también con sus bienes propios de los intereses desde el requerimiento y de las costas.

La Ley de 16 de diciembre de 1954 regula dos garantías sin desplazamiento de la posesión sobre bienes enajenables. Si los bienes están en proindivisión o en usufructo y nuda propiedad de distintos titulares, solo se gravan en su totalidad y con consentimiento de todos (art. 1).

Es ineficaz el pacto de no volver a hipotecar o pignorar; cabe gravar bienes ya gravados, el mismo derecho de hipoteca o prenda, bienes embargados o cuyo precio no esté íntegramente pagado (art. 2).

Forma (art. 3): escritura pública; la prenda sin desplazamiento también en póliza intervenida por fedatario mercantil en operaciones bancarias o mercantiles. La inscripción en el Registro especial es constitutiva: sin ella el acreedor no tiene los derechos de la Ley. La inscripción no convalida los actos nulos.

Efectos (arts. 4-11): el deudor no puede enajenar los bienes sin consentimiento del acreedor; se extiende a las indemnizaciones por siniestro posterior; el impago de la prima del seguro permite al acreedor dar por vencida la obligación o pagarla; garantiza frente a tercero los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente; el crédito garantizado puede cederse (notificación al deudor por acta notarial); el acreedor goza de la preferencia de los arts. 1922.2.º y 1926.1.º CC salvo los créditos laborales; y la acción hipotecaria y la pignoraticia prescriben a los tres años.

Únicamente pueden hipotecarse (art. 12): establecimientos mercantiles; automóviles y otros vehículos de motor, tranvías y vagones de ferrocarril de propiedad particular; aeronaves; maquinaria industrial; propiedad intelectual e industrial; y el conjunto de componentes industrializados para la construcción industrializada de edificios. No puede hipotecarse el propio derecho de hipoteca mobiliaria ni los bienes de la prenda sin desplazamiento (arts. 52-54). Rige la misma fórmula de sujeción directa e inmediata «cualquiera que sea su poseedor» (art. 16). El hipotecante conserva los bienes como un buen padre de familia (art. 17); la depreciación (salvo caso fortuito) permite pedir la intervención judicial de la administración (art. 18).

Establecimientos mercantiles (arts. 19-33): instalados en local del que el titular sea dueño o arrendatario con facultad de traspasar. Comprende necesariamente el derecho de arrendamiento y las instalaciones fijas; salvo pacto en contrario, nombre comercial, rótulo, marcas y maquinaria; y por pacto, las mercaderías y materias primas (que el deudor debe reponer). La hipoteca se notifica por acta notarial al arrendador; el arrendador que consiente tiene derecho a aumentar la renta un 5 % y un 10 % más su participación en el traspaso. El acreedor puede dar por vencida la obligación, entre otras causas, si las mercaderías disminuyen un 25 % y no se reponen.

Vehículos de motor (arts. 34-37): los susceptibles de matrícula; el notario anota la hipoteca en el permiso de circulación; deben asegurarse por importe igual o superior a la responsabilidad hipotecaria y no pueden salir del territorio nacional sin consentimiento del acreedor.

Aeronaves (arts. 38-41): de nacionalidad española inscritas en el Registro Mercantil de la provincia de matrícula; en construcción, cuando se haya invertido un tercio del presupuesto. Solo tienen preferencia sobre esta hipoteca las remuneraciones por salvamento y los gastos imprescindibles de conservación anotados en tres meses.

Maquinaria industrial (arts. 42-44): máquinas, instrumentos o utensilios instalados y destinados por su propietario a una industria anotada en el censo industrial o minero; el dueño debe conservarlos en el lugar y estado en que se encuentren.

Propiedad intelectual e industrial (arts. 45-51): patentes, marcas, nombres comerciales, diseños, derechos de explotación de obras…; no los registrables no registrados ni los personalísimos (derecho moral de autor). La garantía sobre la obra original no se extiende a traducciones y adaptaciones salvo pacto. El acreedor puede dar por vencida la obligación por impago del canon o por falta de explotación de la patente más de seis meses o falta de uso de la marca durante cuatro años.

Bienes (arts. 52-54): de los titulares de explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias: frutos pendientes y cosechas esperadas dentro del año agrícola del contrato; frutos separados o productos; animales, sus crías y productos; máquinas y aperos. Además, aunque no sean de esas explotaciones: máquinas y muebles identificables por marca, número, modelo… que no reúnan los requisitos de la maquinaria industrial; mercaderías y materias primas almacenadas; colecciones y objetos de valor artístico e histórico; créditos y derechos de contratos, licencias, concesiones o subvenciones administrativas enajenables; y derechos de crédito, incluso futuros, no representados por valores (inscripción constitutiva en el Registro de Bienes Muebles).

Incompatibilidades (art. 55): no cabe prenda sin desplazamiento sobre los bienes hipotecables del art. 12 ni sobre los que por pacto se hayan hipotecado con el inmueble (art. 111 LH); ni prenda ordinaria sobre bienes ya pignorados conforme a esta Ley.

Régimen (arts. 57-66): el dueño de los bienes es depositario con responsabilidad civil y criminal, aunque puede usarlos sin menoscabo; no puede trasladarlos sin consentimiento del acreedor; paga los gastos de conservación; el acreedor puede inspeccionarlos; el deudor puede devolver el principal en cualquier momento; el abandono produce el vencimiento. Si el deudor, con consentimiento del acreedor, vende por precio inferior al crédito, el acreedor tiene derecho preferente por dación en pago. Tienen prelación sobre el crédito pignoraticio los de semillas, gastos de cultivo y recolección y los alquileres o rentas de los últimos doce meses de la finca.

Se lleva por los Registradores de la Propiedad en libros especiales («Diario», «Inscripciones de Hipoteca Mobiliaria» e «Inscripciones de Prenda sin desplazamiento»), bajo el Ministerio de Justicia y la Dirección General (art. 67); hoy se integra en el Registro de Bienes Muebles. No se exige previa inscripción a favor del otorgante, salvo en las aeronaves (art. 68).

Competencia territorial (arts. 69-70): establecimientos mercantiles y maquinaria, donde radique el inmueble en que estén instalados; vehículos, en la capital de la provincia de matrícula; propiedad intelectual e industrial, en el Registro de Madrid que determine el Ministerio; aeronaves, en el Registro Mercantil de la provincia de matrícula. Prenda de frutos y cosechas, donde esté la finca; de productos almacenados, donde esté el almacén; de objetos artísticos y muebles identificables, en el domicilio del pignorante.

Plazo de inscripción: treinta días desde la presentación (art. 71). Caducidad (art. 79): las inscripciones de hipoteca caducan a los seis años y las de prenda a los tres años, contados desde el vencimiento de la obligación garantizada, y se cancelan de oficio o a instancia de parte. Publicidad (art. 78): manifestación de los libros, nota simple y certificación.

Concepto (art. 1881): el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos primero al pago de los intereses, si se deben, y después al capital.

Obligaciones del acreedor (art. 1882): salvo pacto, pagar las contribuciones y cargas de la finca y los gastos necesarios de conservación y reparación, que se deducen de los frutos. Puede liberarse obligando al deudor a volver a entrar en el goce de la finca, salvo pacto (art. 1883).

El deudor no puede readquirir el goce sin pagar antes enteramente lo que debe (art. 1883). Pacto comisorio: el acreedor no adquiere la propiedad por falta de pago en plazo; todo pacto en contrario es nulo; puede pedir el pago o la venta del inmueble conforme a la LEC (art. 1884). Cabe compensar intereses con frutos (art. 1885).

Se le aplican (art. 1886): la garantía por tercero (último párrafo del art. 1857), la prenda tácita por segunda deuda (art. 1866.2), la indivisibilidad (art. 1860) y la garantía de toda clase de obligaciones (art. 1861).