CM-4. La posesión, el usufructo, la servidumbre y la comunidad de bienes

Art. 430 CC: posesión natural es la tenencia de una cosa o animal, o el disfrute de un derecho; posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa como suya. Se ejerce por la misma persona o por otra en su nombre (art. 431).

Conceptos posesorios (art. 432): en concepto de dueño o en concepto de tenedor para conservar o disfrutar, perteneciendo el dominio a otro (arrendatario, usufructuario, depositario). Solo la posesión en concepto de dueño sirve de título para adquirir el dominio (art. 447) y se presume que se sigue poseyendo en el mismo concepto en que se adquirió (art. 436).

Buena y mala fe (arts. 433-435): de buena fe es quien ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. La buena fe se presume siempre y quien afirme la mala fe debe probarla; se pierde desde que hay actos que acreditan que el poseedor no ignora que posee indebidamente.

Objeto (art. 437): solo las cosas y derechos susceptibles de apropiación y los animales con las limitaciones legales. La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personas distintas salvo indivisión (art. 445).

Modos (art. 438): ocupación material; quedar la cosa sujeta a la acción de nuestra voluntad; y actos propios y formalidades legales establecidos para adquirir el derecho.

Quién adquiere (arts. 439 y 443): la propia persona, su representante legal, su mandatario y un tercero sin mandato (en este caso, solo cuando el interesado ratifique). Toda persona puede adquirir la posesión; los menores necesitan a sus representantes para usar los derechos que de ella nazcan.

Herencia (arts. 440 y 442): la posesión de los bienes hereditarios se transmite al heredero sin interrupción desde la muerte del causante, si llega a aceptar (posesión civilísima); quien repudia se entiende que nunca poseyó. El heredero no sufre los vicios de la posesión del causante si no los conocía, pero los efectos de la buena fe solo le aprovechan desde la muerte del causante.

Prohibición de la violencia (art. 441): nunca se adquiere violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga; quien se crea con derecho debe pedir el auxilio de la Autoridad. Los actos meramente tolerados, clandestinos o violentos no afectan a la posesión (art. 444).

Concurrencia (art. 445): si hay contienda sobre el hecho de la posesión, se prefiere al poseedor actual; si hay dos, al más antiguo; a igual fecha, al que presente título; y si todo es igual, la cosa se pone en depósito o guarda judicial.

Protección (art. 446): todo poseedor tiene derecho a ser respetado y, si es inquietado, a ser amparado o restituido por los medios procesales (juicios verbales de tutela sumaria). La acción para recobrar o retener la posesión prescribe al año (art. 1968).

Presunciones: el poseedor en concepto de dueño se presume con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo (art. 448); la posesión de un inmueble supone la de los muebles que haya dentro (art. 449); el comunero ha poseído exclusivamente la parte que le toque al dividir (art. 450); quien prueba haber poseído antes se presume que ha poseído en el tiempo intermedio (art. 459); y quien recupera conforme a derecho la posesión perdida se entiende que la ha disfrutado sin interrupción (art. 466).

Posesión de muebles (art. 464): la posesión de bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título. Pero el que perdió la cosa o fue privado ilegalmente de ella puede reivindicarla; si el poseedor la compró de buena fe en venta pública, el dueño debe reembolsar el precio; las empeñadas en Montes de Piedad exigen reintegrar el empeño e intereses; y las adquiridas en Bolsa, feria o mercado o de comerciante establecido se rigen por el Código de Comercio.

Frutos (arts. 451-452 y 455): el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no se interrumpa legalmente la posesión; los naturales e industriales se entienden percibidos desde que se alzan o separan; los civiles se producen por días. Si al cesar la buena fe hay frutos pendientes, tiene derecho a los gastos de producción y a la parte del producto líquido proporcional al tiempo de su posesión. El de mala fe abona los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir.

Gastos (arts. 453-455): necesarios, se abonan a todo poseedor, pero solo el de buena fe tiene derecho de retención; útiles, solo al de buena fe (con retención), y quien le vence elige entre pagar el gasto o el aumento de valor; de lujo o recreo, no se abonan a ninguno, pero pueden llevarse los adornos si la cosa no sufre deterioro y el sucesor no prefiere pagarlos (al de mala fe, por el valor al entrar en la posesión).

Mejoras naturales o del tiempo: siempre para quien vence en la posesión (art. 456). No se abonan mejoras que hayan dejado de existir (art. 458).

Responsabilidad (art. 457): el de buena fe no responde del deterioro o pérdida salvo dolo; el de mala fe responde en todo caso, y hasta de la fuerza mayor si retrasó maliciosamente la entrega.

Causas (art. 460): 1) abandono de la cosa o animal; 2) cesión a otro por título oneroso o gratuito; 3) destrucción o pérdida total, muerte o pérdida del animal, o quedar fuera del comercio; 4) posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva ha durado más de un año.

La posesión de un mueble no se pierde mientras siga bajo el poder del poseedor, aunque ignore accidentalmente su paradero (art. 461). La de inmuebles y derechos reales no se entiende perdida ni transmitida para la prescripción en perjuicio de tercero sino conforme a la Ley Hipotecaria (art. 462).

Los actos del mero tenedor no obligan ni perjudican al dueño salvo facultades expresas o ratificación (art. 463). Los animales salvajes solo se poseen mientras están en nuestro poder; los domesticados se asimilan a los domésticos si conservan la costumbre de volver o están identificados (art. 465).

Concepto (art. 467): derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título o la ley autoricen otra cosa (usufructo de cosas consumibles, art. 482).

Constitución (art. 468): por la ley, por voluntad de los particulares (actos entre vivos o última voluntad) y por prescripción. Puede recaer sobre todo o parte de los frutos, a favor de una o varias personas simultánea o sucesivamente, a plazo o bajo condición, y sobre derechos que no sean personalísimos o intransmisibles (art. 469). Rige primero el título constitutivo (art. 470).

Frutos (arts. 471-475): todos los naturales, industriales y civiles; respecto del tesoro es un extraño. Los frutos pendientes al comenzar son del usufructuario (sin abonar gastos); los pendientes al extinguirse, del propietario, que abona los gastos ordinarios de cultivo con su producto. Los civiles se perciben día por día.

Facultades (arts. 479-480, 487-488): disfruta las accesiones y servidumbres; puede aprovechar por sí, arrendar y enajenar su derecho (aun gratuitamente), pero los contratos se resuelven al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, que subsiste durante el año agrícola. Puede hacer mejoras útiles o de recreo sin alterar forma ni sustancia, sin derecho a indemnización, retirándolas si es posible sin detrimento, y compensar desperfectos con mejoras.

Usufructos especiales: cosas deteriorables (se restituyen en el estado en que estén, indemnizando solo el deterioro por dolo o negligencia, art. 481); cosas consumibles (cuasiusufructo: se paga el avalúo o se restituye igual cantidad y calidad, art. 482); montes (cortas ordinarias, art. 485); minas (no corresponden al usufructuario las ya en laboreo salvo título o usufructo universal; en el usufructo legal, explota y hace suya la mitad de las utilidades, arts. 476-477).

El nudo propietario puede enajenar los bienes, pero no alterar su forma ni sustancia ni perjudicar al usufructuario (art. 489); puede hacer obras y mejoras que no disminuyan el usufructo (art. 503) e imponer servidumbres que no lo perjudiquen sin consentimiento del usufructuario (art. 595).

Antes de entrar en el goce (art. 491): inventario con citación del propietario (tasando muebles y describiendo el estado de los inmuebles) y fianza. No prestan fianza el vendedor o donante que se reservó el usufructo, los padres usufructuarios de bienes de los hijos y el cónyuge viudo respecto de su cuota legal, si no contraen ulterior matrimonio (art. 492). Cabe dispensa de ambas obligaciones si no resulta perjuicio a nadie (art. 493).

Sin fianza (arts. 494-496): el propietario puede exigir que los inmuebles se pongan en administración, que los muebles se vendan y se inviertan los capitales, o retener los bienes como administrador entregando el producto líquido; el usufructuario puede pedir, bajo caución juratoria, los muebles necesarios y vivienda. Prestada la fianza, tiene derecho a los productos desde el día en que debió comenzar a percibirlos.

Durante el usufructo: cuidar las cosas como un buen padre de familia (art. 497); responde del menoscabo causado por quien le sustituya (art. 498); reponer con las crías las cabezas del rebaño que mueran ordinariamente (art. 499); reparaciones ordinarias a su cargo; las extraordinarias, del propietario (el usufructuario debe avisar si son urgentes; si las hace el propietario, cobra el interés legal de lo invertido; si no, puede hacerlas el usufructuario y cobrar el aumento de valor al final) (arts. 500-502).

Cargas y deudas: cargas y contribuciones anuales y gravámenes de los frutos, del usufructuario; contribuciones sobre el capital, del propietario (arts. 504-505). El usufructuario de una finca hipotecada no paga la deuda garantizada (art. 509). Debe comunicar al propietario los actos de terceros que lesionen la propiedad (art. 511) y paga los gastos y costas de los pleitos sobre el usufructo (art. 512).

Causas (art. 513): 1.º muerte del usufructuario; 2.º plazo o condición resolutoria; 3.º consolidación (reunión de usufructo y propiedad); 4.º renuncia; 5.º pérdida total de la cosa; 6.º resolución del derecho del constituyente; 7.º prescripción. Si la pérdida es parcial, continúa en el resto (art. 514).

Reglas especiales: a favor de pueblo, corporación o sociedad, no más de 30 años (art. 515); el constituido hasta que un tercero cumpla cierta edad subsiste los años prefijados aunque muera antes (art. 516); el constituido a favor de varias personas vivas dura hasta la muerte de la última (art. 521). Si perece el edificio, el usufructuario disfruta suelo y materiales (art. 517). Si la cosa se expropia, el propietario la sustituye por otra de igual valor o paga el interés legal de la indemnización (art. 519).

El mal uso no extingue el usufructo; si causa considerable perjuicio, el propietario puede pedir la entrega de la cosa pagando al usufructuario el producto líquido (art. 520). Terminado, se entrega la cosa salvo el derecho de retención por desembolsos y se cancela la fianza (art. 522).

Uso y habitación (arts. 523-529): el uso da derecho a percibir los frutos que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque esta aumente; la habitación, a ocupar en casa ajena las piezas necesarias para sí y su familia. No se pueden arrendar ni traspasar por ningún título. Se extinguen por las causas del usufructo y además por abuso grave.

Concepto (art. 530): gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño: predio dominante (el beneficiado) y predio sirviente (el gravado). También caben servidumbres personales, en provecho de personas o de una comunidad a quienes no pertenezca la finca gravada (art. 531).

Caracteres: inseparables de la finca a la que pertenecen (art. 534) e indivisibles: si se divide el sirviente, cada parte la tolera en lo que le corresponda; si se divide el dominante, cada porcionero puede usarla por entero sin agravarla (art. 535). Al constituirse, se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso (art. 542).

Clases (arts. 532-533 y 536): continuas (uso incesante sin hecho del hombre: luces, acueducto) y discontinuas (a intervalos, por actos del hombre: paso); aparentes (signos exteriores visibles) y no aparentes; positivas (dejar hacer o hacer) y negativas (prohíben al sirviente algo que le sería lícito, p. ej., no edificar); legales y voluntarias. La de acueducto se considera legalmente continua y aparente aunque el paso del agua no sea constante (art. 561).

Adquisición (arts. 537-541): las continuas y aparentes, por título o por prescripción de veinte años; las continuas no aparentes y las discontinuas (aparentes o no), solo por título, que puede suplirse por escritura de reconocimiento del dueño del sirviente o sentencia firme. El plazo de prescripción corre, en las positivas, desde que empezó a ejercerse; en las negativas, desde el acto formal de prohibición. Signo aparente establecido por el dueño de ambas fincas: si se enajena una, vale como título (destino del padre de familia), salvo que se exprese lo contrario o se elimine el signo antes de la escritura.

Derechos y obligaciones (arts. 543-545): el dueño del dominante puede hacer a su costa las obras necesarias sin agravarla; si hay varios dominantes, contribuyen en proporción al beneficio (quien no quiera, renuncia). El sirviente no puede menoscabarla, pero si resulta muy incómoda puede variarla a su costa ofreciendo otro lugar igualmente cómodo.

Extinción (art. 546): confusión de ambos predios en un mismo dueño; no uso durante veinte años (en las discontinuas, desde que dejó de usarse; en las continuas, desde un acto contrario); imposibilidad de uso (revive si vuelve a ser posible antes de prescribir); plazo o condición; renuncia del dueño del dominante; redención convenida. Si el dominante es de varios, el uso de uno impide la prescripción respecto de los demás (art. 548).

Objeto (arts. 549-551): utilidad pública (leyes especiales) o interés de los particulares (CC y ordenanzas; modificables por convenio si no lo prohíbe la ley ni perjudica a tercero).

Aguas (arts. 552-563): los predios inferiores reciben las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los superiores; riberas: zona de tres metros de uso público (navegación, flotación, pesca y salvamento) y camino de sirga en ríos navegables; estribo de presa; saca de agua y abrevadero (solo por utilidad pública a favor de población o caserío); acueducto (no sobre edificios, patios, jardines o huertas ya existentes para interés privado).

Paso (arts. 564-570): la finca enclavada sin salida a camino público puede exigir paso previa indemnización (valor del terreno y perjuicios si es vía permanente; solo el perjuicio si es para cultivo y cosechas). Por el punto menos perjudicial y, en lo compatible, por donde sea menor la distancia al camino; anchura la que baste. Si el enclave nace de venta, permuta o partición, el vendedor, permutante o copartícipe da paso sin indemnización. Se puede pedir la extinción si deja de ser necesario, devolviendo la indemnización. Vías pecuarias: cañada 75 m, cordel 37,5 m, vereda 20 m; paso forzoso de ganado, máximo 10 m.

Medianería (arts. 571-579): se presume en paredes divisorias de edificios contiguos hasta el punto común de elevación, en las de jardines o corrales y en cercas o setos de predios rústicos, salvo título, signo exterior (art. 573: ventanas, construcción sobre una sola finca, albardilla que vierte a un lado…) o prueba en contrario. Gastos en proporción al derecho de cada uno; cabe renunciar salvo que la pared sostenga un edificio propio.

Luces y vistas (arts. 580-585): en pared medianera no se abren huecos sin consentimiento; en pared propia contigua, huecos de 30 cm en cuadro a la altura de las carreras, con reja y red. Vistas rectas: 2 m; oblicuas: 60 cm (no rige entre edificios separados por vía pública). Con derecho adquirido a vistas, el sirviente no edifica a menos de 3 m.

Desagüe y distancias (arts. 586-593): los tejados deben verter en el propio suelo o la vía pública. Árboles altos a 2 m y arbustos o árboles bajos a 50 cm de la linde (a falta de ordenanza o costumbre). Ramas: se puede reclamar que se corten; raíces: el dueño del suelo puede cortarlas por sí mismo.

Libertad de constitución (art. 594): todo propietario puede establecer las servidumbres que tenga por conveniente, sin contravenir las leyes ni el orden público.

Reglas de legitimación: el nudo propietario puede imponer, sin consentimiento del usufructuario, las que no perjudiquen al usufructo (art. 595); con dominio dividido (directo y útil), la servidumbre perpetua exige el consentimiento de ambos (art. 596); sobre fundo indiviso, consentimiento de todos los copropietarios: la concesión de algunos queda en suspenso hasta que la otorgue el último, pero la de uno solo le obliga a no impedir su ejercicio (art. 597).

Rige el título o la posesión (si se adquirió por prescripción) (art. 598). Si el sirviente se obligó a costear las obras, puede liberarse abandonando su predio al dueño del dominante (art. 599). Comunidad de pastos: solo por concesión expresa a favor de individuos determinados sobre predios ciertos; quien cerca su finca la libera; redención al 4 por 100 del valor anual de los pastos (arts. 600-603).

Concepto (art. 392): hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Se rige por el contrato o disposiciones especiales y, en su defecto, por el CC. Es la comunidad romana o por cuotas: cada comunero tiene una cuota ideal.

Cuotas (art. 393): participación en beneficios y cargas proporcional a las cuotas, que se presumen iguales salvo prueba en contrario.

Uso (art. 394): cada partícipe puede servirse de la cosa conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir el uso de los demás. Gastos de conservación (art. 395): todos deben contribuir; solo se exime quien renuncia a su parte.

Gestión: alteraciones de la cosa común, unanimidad aunque resulten ventajosas (art. 397); administración y mejor disfrute, mayoría de partícipes que representen la mayor cantidad de intereses (no por cabezas); si no hay mayoría o el acuerdo es gravemente perjudicial, decide el Juez, que puede nombrar administrador (art. 398).

Disposición de la cuota (art. 399): cada condueño tiene la plena propiedad de su parte y puede enajenarla, cederla o hipotecarla; el efecto frente a los demás se limita a la porción que se le adjudique al dividir. Los demás comuneros tienen retracto de comuneros (art. 1522 CC).

División (arts. 400-406): nadie está obligado a permanecer en la comunidad; puede pedirse la división en cualquier tiempo (acción imprescriptible, art. 1965). Vale el pacto de indivisión por tiempo determinado no superior a diez años, prorrogable. No cabe dividir si la cosa resulta inservible para su uso; un edificio puede dividirse adjudicando pisos o locales. Si la cosa es esencialmente indivisible y no se acuerda adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio (los animales de compañía no se venden salvo acuerdo unánime: decide el juez). La división no perjudica a tercero y se aplican las reglas de la partición de la herencia.

Propiedad horizontal (art. 396): los pisos o locales con salida propia pueden ser objeto de propiedad separada con copropiedad inherente sobre los elementos comunes, que no son divisibles y solo se enajenan, gravan o embargan junto con el piso. Los demás propietarios no tienen tanteo ni retracto por este solo título. Se rige por su ley especial.