CM-3. Los derechos reales, la propiedad y el Registro de la Propiedad

El derecho real atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa, que puede hacer valer frente a todos (eficacia *erga omnes*) y que sigue a la cosa allí donde esté (reipersecutoriedad: el propietario «tiene acción contra el tenedor y el poseedor» para reivindicarla, art. 348 CC).

Clases más preguntadas: el derecho real pleno es la propiedad; los derechos reales limitados (sobre cosa ajena) se agrupan en derechos de goce (usufructo, uso, habitación, servidumbres, superficie, censos), de garantía (prenda, hipoteca, anticresis, hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento) y de adquisición (tanteo, retracto, opción). La posesión se estudia aparte (tema 4).

¿Sistema cerrado o abierto? El art. 2 LH manda inscribir los títulos sobre «usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales»: la autonomía de la voluntad puede configurar nuevos derechos reales (numerus apertus).

Los derechos reales sobre inmuebles son, a su vez, bienes inmuebles (art. 334.1.10.º CC: «las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles»), y las acciones reales sobre inmuebles prescriben a los treinta años (art. 1963 CC).

Objeto: el derecho real recae sobre una cosa; el de crédito, sobre una prestación (dar, hacer o no hacer) a cargo de un deudor concreto.

Eficacia: el real es absoluto, oponible a todos; el de crédito es relativo: «los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos» (art. 1257 CC).

Nacimiento: el contrato por sí solo no transmite el dominio. El acreedor tiene derecho a los frutos desde que nace la obligación de entregar, pero «no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada» (art. 1095 CC): teoría del título y el modo.

Responsabilidad: el acreedor ordinario cuenta con la responsabilidad patrimonial universal del deudor («con todos sus bienes, presentes y futuros», art. 1911 CC); el titular de un derecho real de garantía tiene además preferencia y persecución sobre la cosa gravada.

Publicidad y prescripción: los derechos reales inmobiliarios acceden al Registro de la Propiedad (art. 605 CC); los de crédito, en general, no (salvo los arrendamientos, art. 2.5.º LH). Las acciones reales sobre muebles prescriben a los 6 años, sobre inmuebles a los 30, la hipotecaria a los 20 y las personales sin plazo especial a los 5 (arts. 1962-1964 CC).

Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación son muebles o inmuebles (art. 333). Los animales son seres vivos dotados de sensibilidad y solo se les aplica el régimen de los bienes en lo compatible con su naturaleza (art. 333 bis).

Inmuebles (art. 334): por naturaleza (tierras, edificios, minas mientras la materia permanece unida al yacimiento), por incorporación (lo unido de manera fija, que no puede separarse sin quebrantamiento), por destino (estatuas colocadas por el dueño con propósito de permanencia; máquinas destinadas por el propietario a la explotación; abonos) y por analogía (concesiones administrativas de obras públicas y derechos reales sobre inmuebles). El antiguo n.º 6.º está suprimido y los viveros, palomares y colmenas pasan al apartado 2.

Muebles (arts. 335-337): los no comprendidos en el capítulo anterior y los transportables sin menoscabo del inmueble; también rentas o pensiones que no graven con carga real un inmueble y las cédulas y títulos de préstamos hipotecarios. Se dividen en fungibles (no se puede hacer el uso adecuado sin consumirlos) y no fungibles.

Por su titular: dominio público (uso público y los destinados a un servicio público o al fomento de la riqueza nacional) y propiedad privada; los de provincias y pueblos son de uso público o patrimoniales (arts. 338-345).

Art. 348 CC: «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes». Facultades: uso, disfrute (frutos), disposición y exclusión; protección por la acción reivindicatoria frente al tenedor y al poseedor.

Expropiación (art. 349): solo por Autoridad competente, por causa justificada de utilidad pública y previa siempre la indemnización; si no precede, los jueces ampararán y reintegrarán en la posesión.

Extensión (art. 350): el dueño del terreno lo es de su superficie y de lo que está debajo, salvas las servidumbres y las leyes de Minas y Aguas.

Tesoro (arts. 351-352): depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u objetos preciosos de legítima pertenencia desconocida. Pertenece al dueño del terreno; si lo descubre por casualidad otra persona en propiedad ajena o del Estado, la mitad es del descubridor. Si interesa a las ciencias o las artes, el Estado puede adquirirlo por su justo precio.

Facultades complementarias: deslinde y amojonamiento (arts. 384-387: por títulos; a falta, por la posesión; si no, a partes iguales), cerramiento de fincas rústicas (art. 388) y deberes sobre edificios ruinosos y árboles que amenazan caerse (arts. 389-391). La acción de deslinde no prescribe entre colindantes (art. 1965).

Regla general (art. 353): la propiedad da derecho por accesión a todo lo que los bienes producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente.

Accesión discreta (frutos): pertenecen al propietario los frutos naturales (producciones espontáneas y productos de animales de una empresa agropecuaria o industrial), industriales (por cultivo o trabajo) y civiles (alquileres, rentas). Quien los percibe abona los gastos de producción, recolección y conservación hechos por un tercero (art. 356). Solo son frutos los manifiestos o nacidos; las crías, desde que están en el vientre materno (art. 357).

Inmuebles: edificación, plantación y siembra (arts. 358-365). Se presume que lo hizo el propietario a su costa. Dueño del suelo con materiales ajenos: paga su valor (y daños si hubo mala fe). Tercero de buena fe en suelo ajeno: el dueño elige entre hacer suya la obra indemnizando (arts. 453-454) u obligar a pagar el precio del terreno (o la renta, al que sembró). Tercero de mala fe: pierde lo edificado sin indemnización, y el dueño puede exigir la demolición. Mala fe de ambos = como si los dos hubieran actuado de buena fe; hay mala fe del dueño si se hizo a su vista, ciencia y paciencia sin oponerse.

Accesión natural: aluvión (ribereños), avulsión (el dueño conserva la porción segregada), árboles arrastrados (del terreno al que lleguen si no se reclaman en un mes), cauces abandonados (ribereños), islas en el mar y ríos navegables (Estado) y las formadas por arrastres en otros ríos (dueños de la margen más cercana).

Muebles: unión o adjunción (el dueño de la principal adquiere la accesoria indemnizando; principal = la que recibe la otra por adorno, uso o perfección; si no, la de más valor y, a igual valor, la de mayor volumen; en pintura y escultura, el lienzo, la tabla o el papel son accesorios), mezcla o confusión (copropiedad proporcional) y especificación (quien de buena fe hace obra de nueva especie con materia ajena la hace suya indemnizando).

Art. 609 CC: la propiedad se adquiere por la ocupación; la propiedad y demás derechos se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición; también por prescripción.

Modos originarios (no dependen de un titular anterior: ocupación, usucapión, accesión) y derivativos (se transmite el derecho del anterior titular: tradición, sucesión, donación).

Título y modo: el contrato (compraventa, permuta) es el título; la tradición o entrega es el modo. Formas de tradición en la compraventa: real (poner la cosa en poder y posesión del comprador), instrumental (el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega salvo que resulte lo contrario, art. 1462), simbólica (entrega de las llaves), *traditio brevi manu* (el comprador ya la tenía) y *ficta* por acuerdo (art. 1463). En los bienes incorporales, entrega de los títulos o uso consentido (art. 1464).

La donación es la excepción: es modo de adquirir por sí misma, sin tradición. La de inmuebles exige escritura pública con la aceptación en vida del donante (art. 633); la de muebles puede ser verbal con entrega simultánea (art. 632).

Doble venta (art. 1473): mueble, al primero que tome posesión de buena fe; inmueble, al primero que inscriba; sin inscripción, al primero en posesión de buena fe y, en su defecto, al de título más antiguo con buena fe.

Se adquieren por ocupación (art. 610) los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas; también los animales sin dueño, incluidos los de caza y pesca (con las excepciones de las normas de protección). Los inmuebles no se adquieren por ocupación.

Animal perdido (art. 611): debe restituirse a su propietario si se conoce; si hay indicios fundados de malos tratos o abandono, el hallador queda eximido de restituir, comunicándolo de inmediato a las autoridades; puede repetir los gastos de curación y cuidado.

Enjambre de abejas (art. 612): el propietario puede perseguirlo en fundo ajeno indemnizando (si está cercado, necesita consentimiento); si no lo persigue o cesa dos días consecutivos, el poseedor de la finca puede ocuparlo. Palomas, conejos y peces que pasan a otro criadero son del dueño de este, salvo atracción con artificio o fraude (art. 613).

Hallazgo de cosa mueble (arts. 615-616): restituirla al anterior poseedor o, si no se conoce, consignarla en poder del Alcalde, que publica el hallazgo dos domingos consecutivos. Si no se conserva sin deterioro, se subasta a los ocho días del segundo anuncio. Pasados dos años desde la segunda publicación sin aparecer el dueño, se adjudica al hallador. Si el dueño aparece, paga un premio de la décima parte (vigésima en el exceso de 2.000 pesetas).

Por la prescripción se adquieren el dominio y demás derechos reales y se extinguen los derechos y acciones (art. 1930). Pueden usucapir las personas capaces para adquirir por los demás modos (art. 1931); la ganada por un comunero aprovecha a los demás (art. 1933). Se puede renunciar la prescripción ganada, no el derecho a prescribir para lo sucesivo (art. 1935). Son prescriptibles las cosas que están en el comercio de los hombres (art. 1936).

Requisitos de la posesión (art. 1941): en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. No sirven los actos de mera licencia o tolerancia (art. 1942). Interrupción natural: cesar en la posesión más de un año; civil: citación judicial (aunque sea de juez incompetente) o acto de conciliación seguido de demanda en dos meses; también el reconocimiento del derecho del dueño (arts. 1943-1948).

Ordinaria (buena fe y justo título): muebles, 3 años; inmuebles, 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (ausente = reside en el extranjero o en ultramar; cada dos años de ausencia valen uno). Extraordinaria (sin título ni buena fe): muebles, 6 años; inmuebles, 30 años (arts. 1955, 1957-1959).

Buena fe: creencia de que el transmitente era dueño y podía transmitir (art. 1950). Justo título: el que legalmente basta para transferir; debe ser verdadero y válido y probarse, nunca se presume (arts. 1952-1954). Las cosas hurtadas o robadas no las prescriben el ladrón, cómplices o encubridores mientras no prescriba el delito, la pena y la acción civil (art. 1956).

Cómputo (art. 1960): accesión de posesiones (se suma la del causante), presunción de posesión intermedia, y el primer día se cuenta entero pero el último debe cumplirse en su totalidad.

Usucapión y Registro: contra título inscrito no cabe la ordinaria en perjuicio de tercero sino con otro título inscrito (art. 1949 CC). Para el titular inscrito, la inscripción es justo título y se presume posesión pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe (art. 35 LH); frente al tercero del art. 34 la usucapión solo prevalece en los casos del art. 36 LH.

El CC no tiene un precepto general sobre la pérdida del dominio: se deduce de los modos de adquirir y de otras normas. Causas voluntarias: enajenación (tradición a otro), abandono (las cosas muebles abandonadas pasan a ser ocupables, art. 610) y renuncia.

Causas involuntarias: usucapión ganada por otro (art. 1930), expropiación forzosa (art. 349), destrucción o pérdida total de la cosa, accesión a favor de otro (p. ej., quien edifica de mala fe en suelo ajeno pierde lo edificado, art. 362), y que la cosa quede fuera del comercio.

Los bienes de dominio público que dejan de estar destinados al uso general o a la defensa pasan a la propiedad del Estado (art. 341): desafectación.

Objeto (art. 605 CC y art. 1 LH): la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, en el Registro de la circunscripción donde radiquen los inmuebles. Los asientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen efectos mientras no se declare su inexactitud.

Qué se inscribe (art. 2 LH): títulos traslativos o declarativos del dominio; constitución y vicisitudes de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres «y otros cualesquiera reales»; adjudicaciones; resoluciones judiciales sobre ausencia, fallecimiento o libre disposición; arrendamientos de inmuebles y subarriendos; bienes del Estado y corporaciones. No son inscribibles los títulos del mero hecho de poseer (art. 5).

Titulación pública (art. 3 LH): escritura pública, ejecutoria o documento auténtico judicial o administrativo. Sistema de folio real: cada finca, desde su primera inscripción (que será de dominio, art. 7), lleva un número diferente y correlativo (art. 8) y su código registral único (art. 9).

Organización: cada Registro está a cargo de un Registrador, funcionario público con tratamiento de Señoría (art. 274 LH), bajo la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes «de los Registros y del Notariado», denominación que conserva la letra de muchos artículos).

Asientos: presentación, inscripción, anotación preventiva, cancelación y nota marginal. Las anotaciones preventivas (art. 42: demanda, embargo, sentencia, secuestro, herederos, legatario, acreedor refaccionario, defectos subsanables…) caducan a los cuatro años, prorrogables por otros cuatro (art. 86); la de defectos subsanables, a los 60 días, prorrogables hasta 180 por justa causa y providencia judicial (art. 96). Las inscripciones solo se extinguen frente a tercero por cancelación o por inscripción de la transferencia (art. 76).

Publicidad (art. 607 CC, arts. 221-222 LH): el Registro es público para quien tenga interés conocido, que se presume en autoridades y funcionarios por razón de su cargo; se hace efectiva por nota simple informativa o certificación, en formato electrónico.

Rogación (art. 6 LH): el registrador actúa a instancia de parte. Puede pedir la inscripción el que adquiere, el que transmite, quien tenga interés en asegurar el derecho o el representante de cualquiera de ellos.

Legalidad y calificación (art. 18 LH): el registrador califica bajo su responsabilidad las formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos, por lo que resulte del documento y de los asientos. Plazo máximo para inscribir: 15 días desde el asiento de presentación (la Dirección General puede ampliarlo hasta 15 días más por causas extraordinarias). Inscripción fuera de plazo: reducción de aranceles del 30 %. Contra la calificación negativa: recurso potestativo ante la Dirección General o impugnación directa ante los juzgados de la capital de provincia, en el plazo de un mes desde la notificación (arts. 324 y 326).

Prioridad (arts. 17, 24 y 25 LH): *prior tempore, potior iure*. Inscrito un título, no puede inscribirse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible (prioridad excluyente); si solo hay asiento de presentación, el cierre dura 60 días. La fecha de la inscripción es la del asiento de presentación; entre inscripciones de igual fecha decide la hora de presentación.

Tracto sucesivo (art. 20 LH): para inscribir un acto dispositivo debe constar previamente inscrito el derecho del otorgante; si está inscrito a favor de otra persona, se deniega. Excepciones: representantes, albaceas, liquidadores y ciertos actos de herederos.

Especialidad o determinación (arts. 8 y 9 LH): cada finca con número propio y los asientos con todas las circunstancias de sujeto, objeto y contenido del derecho; la omisión o inexactitud sustancial de las del art. 9 determina la nulidad de la inscripción (art. 30).

Inoponibilidad (art. 32 LH y art. 606 CC): los títulos de dominio o derechos reales sobre inmuebles no inscritos ni anotados no perjudican a tercero. Lo que no está en el Registro no puede oponerse a quien confió en él.

Fe pública registral (art. 34 LH): el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso de quien en el Registro aparece con facultades para transmitir será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito, aunque luego se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en el Registro. La buena fe se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud. El adquirente a título gratuito no tiene más protección que su causante.

Límites: la inscripción no convalida los actos nulos (art. 33); la fe pública no cubre las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada (art. 29); las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no perjudican al tercero inscrito salvo causas que consten en el Registro, revocación de donaciones por condiciones inscritas, retracto legal y fraude de acreedores (adquirente gratuito o cómplice; plazo de cuatro años) (art. 37).

Legitimación (art. 38 LH): se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma del asiento, y que quien tiene inscrito el dominio tiene la posesión. Por eso no cabe acción contradictoria del dominio inscrito sin pedir a la vez la nulidad o cancelación del asiento, y el embargo contra bienes inscritos a favor de persona distinta del deudor se sobresee. El titular inscrito dispone del juicio verbal del art. 41 contra quien, sin título inscrito, perturbe su derecho.

Inexactitud (art. 39): desacuerdo entre Registro y realidad jurídica extrarregistral. Su rectificación (art. 40) nunca perjudica al tercero de buena fe a título oneroso que adquirió durante la vigencia del asiento inexacto.